Opinión: Solo el 10% de las casas nuevas se venden ahora por menos de $300,000. Hace dos años, un tercero lo hizo. No solo por la pandemia.

La propiedad de la vivienda se ha vuelto fuera del alcance de millones de estadounidenses a raíz del reciente auge en los precios de las viviendas. Las familias de bajos ingresos se han visto muy afectadas, y la proporción de casas nuevas vendidas por menos de $300,000 cayó del 35% al ​​10% en solo dos años.

Varios factores, que incluyen más de una década de construcción limitada de viviendas, un aumento repentino y marcado de la demanda relacionado con la demografía, tasas de interés hipotecarias peligrosamente bajas, cambios en el estilo de vida y costos crecientes de construcción de viviendas debido a las interrupciones de la pandemia, son todos en parte responsables.

También hay cuatro problemas estructurales principales relacionados con la tierra, el trabajo, la organización y el NIMBYismo que hacen que sea cada vez más difícil construir viviendas de nivel básico hoy en día, lo que exacerba el problema de la asequibilidad.

Los precios de la tierra subieron

La tierra es un recurso finito. Con el tiempo, la disponibilidad de terrenos en áreas deseables disminuye, lo que conduce a precios más altos. Esto es fundamental porque la tierra representa entre el 20 % y el 30 % de los precios de la vivienda en los mercados accesibles favorables al desarrollo y entre el 40 % y el 50 % en los mercados costeros y de tierra restringida.

En los últimos dos años, los precios de la tierra han aumentado en respuesta al aumento de la demanda. Los constructores de viviendas en venta que se apresuraban a asegurar la tierra también competían con otros compradores a toda prisa.

En respuesta, los constructores han ampliado su círculo de búsqueda a ubicaciones menos céntricas, pero no es un plan seguro para crear viviendas asequibles. No solo esos lotes han sido sobrevaluados, sino que en algunos casos, la tierra carece de derechos (aprobación legal necesaria para el desarrollo) y/o infraestructura (agua, alcantarillado, caminos, etc.), los cuales requieren mucho tiempo y son costosos de agregar. .

Los precios de la tierra pueden ajustarse a la baja durante una corrección o recesión prolongada del mercado de la vivienda. Sin embargo, la naturaleza limitada del recurso significa que el precio seguirá siendo un obstáculo cuando se intente construir viviendas de menor precio en el futuro.

La mano de obra es escasa

Había más de un millón de trabajadores de la construcción residencial durante el auge inmobiliario de mediados de la década de 2000. El empleo total cayó a solo 550.000 en 2011 durante la crisis de la vivienda mientras la industria luchaba con una demanda débil y oportunidades laborales limitadas. Muchos trabajadores calificados abandonaron permanentemente la industria de la vivienda a medida que fueron rehabilitados y encontraron trabajo en otras industrias que se consideraban más estables.

El empleo en la construcción residencial ha mejorado gradualmente a casi 900.000 en la actualidad, pero el 62% de los constructores de viviendas informan que aún enfrentan una escasez de mano de obra, según datos de Zonda. La jubilación y las oportunidades laborales alternativas en lugares como Amazon también juegan un papel.

Los trabajadores calificados en la industria de la construcción han disfrutado de una década de aumento de salarios, con ganancias de junio de un 5,6% más que hace un año. Los salarios más altos son buenos para los empleados, pero también contribuyen a aumentar los costos de construcción de viviendas. Existen opciones de construcción que requieren menos mano de obra, como la impresión 3D de casas, la construcción modular y otros métodos de construcción alternativos, pero ninguno ha alcanzado una escala suficiente en el mercado.

Organizar agrega tiempo y costos

Los gobiernos estatales y locales desempeñan un papel importante en la industria de la construcción de viviendas al establecer normas y reglamentos relacionados con el trabajo, el medio ambiente, la seguridad de la comunidad, los códigos de construcción y más. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas estima que las regulaciones impuestas por los gobiernos en todos los niveles representan aproximadamente el 24% del precio final de una vivienda unifamiliar nueva.

La agitación causada por la pandemia solo empeoró las cosas. Destaca la falta de mano de obra, similar a lo ocurrido en el sector de la construcción. Los municipios locales se encontraron con escasez de personal, lo que llevó a un aumento de los cronogramas de derechos, permisos, inspecciones y otros servicios gubernamentales. Esto, a su vez, aumentó los costos para los constructores y desarrolladores. Estos problemas aún no han disminuido.

Resistencia de los NIMBY domésticos

NIMBY o “Not In My Backyard” representa la resistencia a los nuevos desarrollos debido al temor al aumento del tráfico, la presión sobre los recursos locales como las escuelas, la contaminación y la incomodidad sobre quiénes podrían ser los nuevos residentes. La propagación del NIMBYismo local frena las nuevas construcciones, ya que los residentes existentes buscan mantener la calidad de vida a la que están acostumbrados. Sin más construcciones, hoy queda un gran grupo de compradores compitiendo por la oferta limitada de viviendas asequibles.

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avanzar

En general, los precios de las viviendas han tendido a aumentar durante los últimos 50 años, con algunas excepciones durante tiempos económicos lentos. Tanto la comunidad de desarrollo como los formuladores de políticas son muy conscientes de la necesidad de más viviendas a bajo precio, pero las condiciones del mercado y los factores estructurales presentes plantean desafíos.

Muchos constructores intentan adaptarse a comunidades más densas, viviendas más pequeñas y desarrollos, aunque muchas soluciones se encuentran con la oposición de los residentes y líderes locales.

Los consumidores también deben reconsiderar sus expectativas. La propiedad de la vivienda permite la estabilidad y la creación de riqueza, pero las codiciadas campanas y silbatos como las superficies de trabajo mejoradas y los techos altos se volvieron cada vez más limitados en las casas de nivel de entrada.

Para lograr viviendas reales y alcanzables en el futuro, todos deberán hacer su parte. Los consumidores deben planificar las compensaciones, los constructores deben continuar encontrando formas innovadoras de proporcionar viviendas asequibles, las agencias gubernamentales deben esforzarse por mejorar la eficiencia y los defensores de NIMBY deben considerar los efectos negativos de las existencias de viviendas restringidas.

Ali Wolf es economista jefe de Zonda, la base de datos de construcciones nuevas más grande de América del Norte.

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