Los compradores de viviendas en China se están quedando sin paciencia con la caída de los bienes raíces

Los promotores inmobiliarios chinos, incluido Evergrande, cargado de deudas, han dirigido una empresa que depende de la venta de apartamentos antes de que estén terminados. En la imagen se muestra el desarrollo del Evergrande en Beijing el 6 de enero de 2022.

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BEIJING – El mercado inmobiliario de China necesita urgentemente un impulso de confianza, dijeron analistas, luego de que los informes de compradores de viviendas que suspendieron los pagos de hipotecas sacudieron las acciones de los bancos y aumentaron los temores de una crisis sistémica.

El volumen de hipotecas no es tan preocupante como el efecto de los acontecimientos recientes sobre la demanda y los precios de uno de los mayores activos financieros de China: la vivienda residencial.

“Es fundamental que los formuladores de políticas restablezcan rápidamente la confianza en el mercado y rompan el posible ciclo de retroalimentación negativa”, dijo el economista jefe para China de Goldman Sachs, Hui Shan, y su equipo en un informe el domingo.

La semana pasada, el aumento en el número de compradores de vivienda que suspendieron los pagos de la hipoteca llevó a varios bancos chinos a anunciar que su exposición a dichos préstamos era menor. Pero las acciones de los bancos cayeron. Los compradores de viviendas han estado protestando por los retrasos en la construcción de apartamentos que pagaron antes de su finalización, como es costumbre en China.

Si se los deja solos, es posible que más compradores de vivienda dejen de pagar sus hipotecas, [further] Pone a prueba los flujos de efectivo de los promotores inmobiliarios, lo que a su vez podría provocar más retrasos en la construcción y la detención de proyectos”.

Los analistas dijeron que la incertidumbre “está desanimando a los hogares a comprar casas de aquellos desarrolladores que posiblemente necesiten más ventas”.

Después de dos décadas de crecimiento explosivo, a los desarrolladores de bienes raíces en China les resulta difícil mantenerse a flote en medio de las medidas enérgicas de Beijing contra la fuerte dependencia corporativa de la deuda para el crecimiento. Los desarrolladores endeudados como Evergrande Group incumplieron a fines del año pasado.

Los continuos problemas financieros de los desarrolladores, junto con las restricciones de Covid, han retrasado los proyectos de construcción, lo que ha llevado a los compradores de viviendas a poner en peligro su crédito financiero al suspender los pagos de su hipoteca.

La cantidad de proyectos inmobiliarios que se incluyeron se triplicó con creces en unos pocos días a más de 100 a partir del 13 de julio, según Jefferies.

Los analistas dijeron que esto representaba el 1% del saldo total de hipotecas de China.

En los bancos cubiertos por Goldman Sachs, la exposición promedio a la propiedad, incluidas las hipotecas, fue solo del 17%, escribieron los analistas de servicios financieros de la compañía en un informe la semana pasada.

“Consideramos que el riesgo hipotecario está más relacionado con el deseo de los hogares, que con su capacidad, de hacer los pagos de la hipoteca, ya que los desarrolladores han retrasado la construcción de propiedades debido a las dificultades de refinanciamiento”, según el informe.

Pero si más compradores de viviendas se niegan a pagar sus hipotecas, el mal presentimiento reducirá la demanda, y en teoría los precios, en un círculo vicioso.

Esto provocó llamadas para aumentar la confianza.

“En la segunda mitad de 2022, no hay esperanza de una recuperación rápida en el sector inmobiliario y seguirá arrastrando el crecimiento económico”, dijo Gary Ng, economista jefe de Natixis CIB Asia Pacific. “El antídoto es volver a aumentar la confianza de los compradores de viviendas y los desarrolladores, pero ha demostrado ser una tarea difícil”.

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Qin Gang, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de China ICR, dijo que detener los pagos de la hipoteca es una medida extrema que no debería convertirse en una práctica común, especialmente porque existen procedimientos legales para abordar los retrasos en la finalización de los apartamentos.

Citó conversaciones con ejecutivos de la industria diciendo que los informes de pagos suspendidos no son muy propicios para sostener la recuperación del sector inmobiliario.

Por lo general, si los desarrolladores no entregan los apartamentos dentro del período acordado, los compradores de viviendas pueden solicitar la rescisión de sus contratos de compra, dijeron los analistas inmobiliarios de Goldman Sachs en un informe la semana pasada.

Los analistas dijeron que la aprobación generalmente demora tres meses y que el desarrollador deberá devolver el pago inicial y los pagos completos de la hipoteca al comprador de la vivienda, incluidos los intereses. El resto de los pagos de la hipoteca debería ir a los bancos, según el informe.

Mínimo de seis años en planes de compra de vivienda

La demanda de viviendas nuevas ya ha caído.

Una encuesta trimestral realizada por el Banco Popular de China en junio encontró que solo el 16,9% de los residentes planea comprar una casa en los próximos tres meses, el nivel más bajo desde el 16,3% en el tercer trimestre de 2016.

A principios de este año, el banco central dio un paso importante para impulsar el mercado inmobiliario al reducir la tasa hipotecaria. Muchas ciudades han flexibilizado sus políticas en los últimos meses para apoyar la compra de viviendas.

Pero desde abril, las ventas de propiedades han bajado un 25% o más con respecto a los niveles del año pasado, según datos de Wind Information.

El precio medio apenas ha subido en 100 ciudades chinas durante el último año, aunque los precios en grandes ciudades como Pekín y Shanghái han subido dos dígitos, lo que refleja la diferencia en la demanda, según Wind Information.

Invitaciones para completar y entregar apartamentos

Cualquier política que pueda garantizar la entrega a domicilio sería beneficiosa, dijo Bruce Pang, economista jefe y director de investigación de Greater China, JLL. Dijo que los bancos tienen una exposición limitada a proyectos de construcción sin terminar y tienen el potencial de restaurar la confianza del mercado.

Dai Xianglong, exjefe del Banco Popular de China, dijo el sábado que China no enfrentaría nada parecido a la “crisis de las hipotecas de alto riesgo” en Estados Unidos en 2007, y propuso medidas para impulsar la confianza en la industria inmobiliaria y estabilizar precios de la vivienda. Esto es según un informe de los medios gubernamentales.

Pero incluso el Securities Times, respaldado por el estado, planteó la semana pasada el espectro del riesgo financiero sistémico en un artículo que alentaba a los gobiernos locales y los desarrolladores a entregar las casas a tiempo.

“Las pérdidas crediticias relacionadas con los préstamos hipotecarios son mínimas y los saldos afectados son pequeños en la mayoría de los bancos nacionales chinos actualmente”, dijo en un comunicado Harry Hu, director gerente sénior de S&P Global Ratings.

“Pero la presión negativa podría acumularse si la reciente suspensión de pagos de hipotecas por parte de algunos grupos que residen en China no se gestiona bien y se manifiesta en riesgos sistémicos”, dijo Hu.

El domingo, el periódico oficial de la Autoridad Reguladora de Seguros y Banca de China publicó advertencias similares y presionó para apoyar la entrega de apartamentos y la financiación de la industria inmobiliaria.

Sin una caída en el sector inmobiliario, el producto interno bruto de China podría haber crecido un 3% en el segundo trimestre frente al crecimiento del 0,4% informado el viernes, según el análisis de Goldman Sachs.

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