Opinión: he construido casas durante 40 años, esto es lo que debe cambiar si EE. UU. quiere más casas emergentes

Como constructor de viviendas con sede en Savannah con más de 40 años de experiencia, he visto que cada año se vuelve más y más difícil construir viviendas de nivel de entrada.

No estoy solo. Hay muchas razones por las que los constructores de los Estados Unidos no han podido construir viviendas asequibles dirigidas a compradores críticos de viviendas por primera vez: costos crecientes causados ​​por niveles de precios históricamente altos para la madera y otros materiales de construcción, y cuellos de botella en la cadena de suministro que persisten durante dos años después Que comenzó la pandemia de COVID-19, tasas de interés altísimas, regulaciones excesivas, códigos de construcción muy estrictos, requisitos excesivos de zonificación y densidad, y una falta persistente de trabajadores de la construcción.

Encontrar e implementar soluciones a estos desafíos de vivienda es fundamental para satisfacer las necesidades de vivienda de todos los estadounidenses. Esto requerirá que los formuladores de políticas en todos los niveles de gobierno hagan de la vivienda una prioridad máxima.

Desde el comienzo de la pandemia de precios de la madera LB00,
-6,37%
Aproximadamente el 75% y actualmente se encuentra por encima de los $600 por mil pies de panel, incluso después de registrar caídas significativas en las últimas semanas.

Si bien esto ha afectado gravemente a los compradores de vivienda por primera vez, no cuenta la historia completa. El precio promedio de la madera aserrada antes de la pandemia durante 25 años (1995-2019) fue de $343 por 1,000 pies de tablón. Los precios de la madera fueron de $1,500 por cada 1,000 pies de tabla en mayo pasado y se negociaron por encima de la marca a menudo inimaginable de $1,000 durante el último año.

Como resultado, en promedio, desde la primavera de 2020, los precios de la madera han agregado $14,300 al precio de una vivienda unifamiliar típica.

Para mitigar este aumento sin precedentes en los precios de la madera desde principios de 2020, los legisladores federales pueden comenzar a aumentar la producción de madera en tierras federales de manera ambientalmente responsable. Hoy, la producción de madera en la propiedad federal es de menos de 2 mil millones de pies de losa; En la década de 1990 era más de 10 mil millones de pies de losa.

Dado que Estados Unidos depende de Canadá para obtener aproximadamente el 30 % de su suministro de madera, la administración Biden podría poner fin a los aranceles sobre la madera aserrada canadiense que impuso la administración Trump en 2017. Los aranceles, que actualmente ascienden al 17,99 %, están elevando drásticamente los precios de la madera. artificial y actuar como un impuesto sobre los compradores de viviendas estadounidenses.

En el lado de los impuestos del libro mayor, la ley fiscal de 2017 cambió la deducción de intereses hipotecarios (MID) para que ahora sea una ventaja fiscal principalmente para los propietarios adinerados. Una mejor política es cancelar MID a favor de un crédito fiscal reembolsable de $15,000 para compradores de vivienda por primera vez para que la propiedad de vivienda sea más asequible para las familias de clase trabajadora.

Los alquileres han subido porque los inquilinos no pueden permitirse el lujo de entrar en una casa para principiantes. Y aquellos que compran una casa de nivel de entrada no pueden subir porque nadie puede pagar lo que era una casa que tenían hace cinco años.

En el frente del empleo, el Congreso podría impulsar más dinero para los aprendizajes en lugar de centrarse en las universidades de cuatro años. La escasez de 449.000 trabajadores de la construcción en todo el país ha retrasado los proyectos de construcción de viviendas y elevado los costos de la vivienda. Estos son trabajos bien pagados (mientras que el salario medio en los EE. UU. es de $45,760, la mitad de los trabajadores asalariados de la construcción ganan más de $49,000), y necesitamos más electricistas, plomeros, cuadrillas de enmarcado y otros trabajadores calificados.

Luego está el alto costo de los sistemas. Los estudios de la NAHB muestran que las regulaciones impuestas por todos los niveles de gobierno representan $93,870, o el 24%, del precio de venta medio ($397,300) para una nueva vivienda unifamiliar y más del 40% del costo del desarrollo multifamiliar.

Pocos argumentarían que los estándares de seguridad para los trabajadores de la construcción no son necesarios, pero estos altos costos regulatorios plantean dudas sobre cuán cuidadosamente el gobierno está pensando en las consecuencias. Un estudio académico, por ejemplo, encontró que tomó un promedio de 788 días preparar una solicitud y obtener la aprobación para un permiso individual para un humedal federal.

Los constructores de todo el país a menudo tienen que enfrentar demoras de hasta varios meses para iniciar nuevos proyectos debido a los requisitos de zonificación y zonificación, los lentos procesos de obtención de permisos y la oposición a NIMBY.

Los estándares de diseño locales que no tienen nada que ver con la seguridad se están volviendo comunes; por ejemplo, requieren revestimiento de ladrillos, que puede ser casi tres veces el costo del revestimiento de vinilo. Algunas localidades requieren que los constructores asignen terrenos al gobierno para parques o escuelas o que los dejen sin construir de cualquier otra manera. Este costo debe ser compensado en el precio de la casa.

Por supuesto, la mayoría de las viviendas son locales y, en muchas áreas, factores menos tangibles como las percepciones, expectativas y demandas de la comunidad juegan un papel importante en la determinación de la disponibilidad y el costo de la vivienda.

Para ayudar a los constructores a producir viviendas de nivel de entrada en las comunidades locales, los funcionarios estatales y locales deben eliminar las reglas de zonificación ineficientes, las tarifas de bajo impacto y otros impuestos anticipados asociados con la construcción de viviendas, acelerar las aprobaciones de proyectos asequibles, aliviar las restricciones de densidad y crecimiento y permitir un gama de tipos de vivienda Viviendas, incluidas las multifamiliares.

Estas son soluciones prácticas de suma importancia para permitir a los constructores construir casas a precios de nivel de entrada.

Es fundamental que todos tengamos éxito en este esfuerzo porque el comprador de vivienda por primera vez es la columna vertebral de todo el proceso de compra. Los alquileres han subido porque los inquilinos no pueden permitirse el lujo de entrar en una casa para principiantes. Y aquellos que compran una casa de nivel de entrada no pueden subir porque nadie puede pagar lo que era una casa que tenían hace cinco años.

Los constructores querían desesperadamente capturar este gigantesco mercado que estaba infrautilizado, pero que lamentablemente se volvió cada vez más antieconómico. Ni el sector público ni el privado pueden enfrentar el desafío solos. Pero si los funcionarios de todos los niveles del gobierno aplican las soluciones de política descritas anteriormente, doblará la curva de costos crecientes y permitirá que más constructores construyan más casas a precios que permitirán que más estadounidenses obtengan su primer peldaño en la escalera de la propiedad de viviendas.

Jerry Kounter es fundador y presidente de Counter Quality Homes en Savannah, Georgia, y presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

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