El aumento de los alquileres significa que los estadounidenses no tienen refugio contra la tormenta de inflación

En la carrera de casi una década de Eric Varmelant como agente inmobiliario de Miami, nunca había visto a los inquilinos participar en guerras de ofertas por propiedades en alquiler hasta que la pandemia de coronavirus provocó una intensa demanda de viviendas frente al mar en Florida. Ya no puede mostrar cuatro o cinco listados a los clientes porque muchas propiedades se alquilan de forma invisible.

“Ves inquilinos pagando el alquiler de un año por adelantado para que se acepte su oferta”, dijo Varmilant, que trabaja para Ibis Realty Group.

Los alquileres, a su vez, han aumentado casi un 40 por ciento desde enero de 2021, según la lista de apartamentos, lo que indica una tendencia más amplia que ha permeado el país.

Para los propietarios, los aumentos de alquiler de dos dígitos han sido una bendición para los negocios. Para la Reserva Federal, representa otro obstáculo en la búsqueda del banco central para controlar el peor problema de inflación en décadas.

Dado que se espera poco alivio a corto plazo, los economistas advierten que las rentas más altas actuarán como un acelerador, manteniendo la presión alcista sobre la inflación incluso cuando el crecimiento de los precios al consumidor para otras categorías se ha estancado. Hace que el trabajo del banco central de EE. UU. de hacer frente a las subidas de precios sea más difícil.

“Va a ser difícil decir ‘tenemos la inflación bajo control’ si los costos de vivienda siguen aumentando”, dijo Sarah House, economista jefe de Wells Fargo. Espera que la inflación masiva de alquileres continúe al menos hasta fin de año y, a pesar de cierta moderación compensatoria en otros bienes y servicios, “eso complicará la tarea que tiene por delante la Fed”.

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Los altos funcionarios prestan mucha atención a la inflación relacionada con la vivienda, ya que es un componente importante de la inflación general.

Según algunas estimaciones, los costos de la vivienda representan alrededor de un tercio del índice de precios al consumidor, que aumentó en junio a un ritmo anual del 9,1 por ciento, según la Oficina de Estadísticas Laborales, el aumento más rápido desde noviembre de 1981. La medida “básica” , que excluye volátiles como alimentos y energía, representa más del 40 por ciento.

En comparación con el mismo período del año pasado, los alquileres aumentaron un 5,8 por ciento después del mayor salto mensual desde 1986 de un 0,8 por ciento. El alquiler equivalente de los propietarios, una medida de lo que los propietarios creen que se alquilará por sus propiedades, aumentó un 0,7 por ciento. En total, los costos de vivienda han aumentado un 5,6 por ciento en los últimos 12 meses, el más alto desde 1991.

La aceleración mayor a la esperada ha restablecido las expectativas sobre qué tan rápido se moderará la inflación general este año y qué tan inminente puede ser el endurecimiento monetario. La Fed dijo que necesita ver una clara desaceleración en los datos mensuales de inflación antes de que disminuya significativamente el ritmo de las subidas de tipos.

La perspectiva de la inflación de los alquileres depende en gran medida de la trayectoria de los precios de las viviendas, que se han disparado durante la pandemia a medida que las personas reorganizan sus vidas en una nueva era de trabajo desde casa, buscando lugares menos intensos y aprovechando las tasas hipotecarias muy bajas. A medida que más compradores potenciales abandonan el mercado, recurren a las opciones de alquiler.

Ahora los compradores tienen un precio por una razón diferente. Los precios de las viviendas están comenzando a moderarse después de alcanzar otro récord en junio, según datos publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios el miércoles. Pero el costo de financiar esta compra a través de préstamos aumentó drásticamente cuando la Reserva Federal elevó las tasas de interés.

Según Realtor.com, la brecha entre los costos mensuales iniciales de propiedad de la vivienda y los alquileres se ha ampliado en aproximadamente 25 puntos porcentuales, o casi $500. Solo en junio, NAR informó que las ventas de viviendas de segunda mano cayeron un 5,4 por ciento, o un 14 por ciento, respecto al año anterior.

“Las personas que se quedan fuera del mercado de viviendas en venta recurren cada vez más al mercado de alquiler y eso también aumenta la demanda”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.

Además del hecho de que los alquileres siguen los cambios en los precios de la vivienda en aproximadamente 18 meses, Kathy Bostancik, economista jefe para EE. UU. de Oxford Economics, dijo que la inflación de los alquileres podría no disminuir hasta el segundo trimestre de 2023.

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Economistas como Ryan Wang de HSBC revisaron sus pronósticos al alza, recortando la inflación de alquileres año tras año en un 7 por ciento a principios del próximo año.

Dijo: “Se están contratando nuevos arrendamientos a niveles de alquiler mucho más altos que antes, y esto conduce a aumentos en el mundo general de los alquileres medidos en el índice de precios al consumidor”.

Debido a la forma en que el BLS calcula los datos de alquiler, los efectos de una inflación más amplia pueden tardar en aparecer en las cifras oficiales. Michael Bond, jefe de investigación de inflación global de Barclays, cree que el retraso podría ser de seis a nueve meses.

En febrero, los investigadores del Banco de la Reserva Federal de San Francisco estimaron que las tendencias actuales del mercado de alquileres aumentarían la inflación general del IPC en 1,1 puntos porcentuales adicionales tanto en 2022 como en 2023, o 0,5 puntos porcentuales respecto a la medida de inflación preferida del banco central, un indicador Personal gastos de consumo. . Hasta ahora, estas expectativas se han mantenido.

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Lo que podría ayudar a aliviar algunas de estas presiones es el aumento de la oferta de viviendas, que la administración de Biden está priorizando. Pero los economistas y los expertos en vivienda dicen que estos esfuerzos hacen poco para mitigar el problema actual.

No tenemos suficientes viviendas. Incluso si está construyendo más de medio millón de unidades, dijo Danushka Nanaykara-Skillington de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Ella dijo que los costos más altos de materiales de los constructores también se trasladan a los inquilinos.

Los corredores de bienes raíces y los inversores desconfían más de una recesión, que los economistas esperan el próximo año, ya que la Reserva Federal persigue su compromiso “incondicional” de restaurar la estabilidad de precios. Para Tom Purcelli, economista de RBC Capital Markets, ya es posible que la vivienda esté “al comienzo de una recesión”.

“Estamos esperando un período de lento crecimiento económico debido a los aumentos de la tasa de interés por parte de la Reserva Federal”, agregó Fairweather de Redfin.

Esto conducirá a un menor crecimiento de los precios básicamente para todo, incluido el alquiler. Pero tomará algún tiempo para que fluya hacia abajo”.

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