Los alquileres suben a medida que los grandes inversores compran parques de casas móviles

Escrita por Michael Casey y Carolyn Thompson

25 de julio de 2022 GMT

LOCKPORT, NY (AP) – Desde que cualquiera puede recordar, los aumentos de alquiler rara vez ocurren en Ridgeview Homes, un parque de casas móviles de propiedad familiar en el norte del estado de Nueva York.

Eso cambió en 2018 cuando los dueños de negocios se hicieron cargo del parque de 65 años de antigüedad en medio de tierras de cultivo y calle abajo de una tienda de comida rápida y abarrotes a 30 millas al noreste de Buffalo.

La población, aproximadamente la mitad de la cual es anciana o discapacitada con un ingreso fijo, soporta los dos primeros aumentos. Esperaban que el último propietario, Cook Properties, tratara el agua potable de color bourbon, las aguas residuales que salían a borbotones de sus bañeras y los caminos con baches.

Cuando eso no sucedió e impusieron un nuevo contrato de arrendamiento con un aumento del 6% este año, formaron una asociación. Aproximadamente la mitad de los residentes lanzaron una huelga de alquileres en mayo, lo que llevó a Cook Properties a enviar alrededor de 30 avisos para desalojar.

“Todo lo que les importa es el aumento de la renta porque solo les importa el dinero”, dijo Jeremy Ward, de 49 años, quien gana poco más de $1,000 al mes en pagos por discapacidad después de que sus piernas sufrieron daño nervioso en un accidente automovilístico.

Recientemente fue multado con $10 por usar un soplador de hojas. Él dijo: “Estoy discapacitado”. “¿Ustedes no están haciendo su trabajo y me van a atrapar?”

La difícil situación de los residentes de Ridgeview juega en todo el país como inversores institucionales, Dirigidos por firmas de capital privado y fideicomisos de inversión en bienes raíces, ya veces financiados por fondos de pensiones, se precipitan para comprar parques de casas móviles. Los críticos afirman que los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac están alimentando el problema al respaldar un número creciente de préstamos de inversores.

Las compras ponen a los residentes en un aprieto, porque la mayoría de las casas móviles, a pesar del nombre, no se pueden mover de manera fácil o económica. Los propietarios se ven obligados a aceptar aumentos insostenibles en el alquiler, gastar miles de dólares para mudar sus casas o darse por vencidos y perder decenas de miles de dólares que invirtieron.

Estas industrias, incluida la industria de jardines de casas móviles, continúan promoviendo estos jardines, estas casas móviles, como viviendas asequibles. “Pero no es asequible”, dijo Benjamin Bellos, fiscal general adjunto de Iowa, quien dijo que las quejas han aumentado “100 veces” desde que los inversionistas de fuera del estado comenzaron a comprar parques hace unos años.

“Pones a la gente en una trampa y una trampa, donde no tienen el poder para defenderse”, agregó.

Impulsados ​​por algunos de los retornos más fuertes en bienes raíces, los inversores han sacudido un sector que alguna vez estuvo inactivo, que alberga a más de 22 millones de estadounidenses, en su mayoría de bajos ingresos, en 43,000 comunidades. Muchos promueven enérgicamente los jardines como garantía de un rendimiento constante, aumentando el alquiler con frecuencia.

También hay una industria en crecimiento, que ofrece guías, seminarios web e incluso una universidad de casa móvil.que brinda consejos para atraer pequeños inversores.

“Pasé de un entorno donde un propietario o gerente local se ocupaba de las cosas que necesitaban arreglar, a donde había personas que buscaban un análisis de costo-beneficio de cómo obtener la menor cantidad de efectivo”, dijo Billos. “Puedes combinarlo con la idea de que podemos seguir aumentando el alquiler y esta gente no puede irse”.

Alrededor de una quinta parte de los parques de casas móviles, o alrededor de 800,000, han sido comprados en los últimos ocho años por inversionistas institucionales, dijo George McCarthy, presidente y director ejecutivo del Instituto Lincoln para la Política de Tierras.

Estuvo entre los que eligieron a Fannie Mae y Freddie Mac para garantizar los préstamos como parte del gigantesco proyecto de ley de préstamos para ampliar las viviendas asequibles. Desde 2014, el Instituto Lincoln estima que solo Freddie Mac ha proporcionado $9600 millones en fondos para comprar más de 950 comunidades en 44 estados.

Un portavoz de Freddie Mac respondió que ha comprado préstamos para menos del 3 % de las comunidades de casas móviles en todo el país, de las cuales alrededor del 60 % se están refinanciando.

Poco después de que los inversionistas comenzaran a comprar los parques en 2015, surgieron quejas sobre alquileres de dos dígitos.

En Iowa, Matt Chapman, una casa móvil para residentes del parque comprada por Havenpark Communities, con sede en Utah, dijo que su alquiler y tarifas casi se han duplicado desde 2019. Otro parque comprado por Impact Communities ha visto un aumento en el alquiler y las tarifas, Alex Cornea de Iowa. Legal Aid dijo 87% entre 2017 y 2020.

“Muchas de las personas que vivían en el parque tenían ingresos estables, discapacidad y seguridad social y simplemente no podrían mantenerse al día”, dijo Cornea, quien se reunió con unos 300 propietarios de casas móviles enojados en una iglesia enorme. “Casi condujo a un despertar político”.

En Minnesota, las compras de parques por parte de compradores de otros estados aumentaron del 46 % en 2015 al 81 % en 2021, con aumentos de alquiler de hasta el 30 %, según All Parks Alliance For Change, una asociación estatal.

El senador estadounidense John Tester de Montana habló en la audiencia del Senado de este año y mencionó a los inquilinos que se han quejado de los repetidos aumentos de alquiler en el proyecto Havenpark en Great Falls. Una residente, Cindy Newman, dijo a The Associated Press que su alquiler mensual aumentó de $117 a casi $400 durante un año y ocho meses, el equivalente a un aumento en los últimos 20 años.

Además de los aumentos de alquiler, los residentes se han quejado de que los inundan con tarifas por todo, desde mascotas hasta mantenimiento y multas por desorden y exceso de velocidad, todo incluido en contratos de arrendamiento que pueden extenderse hasta 50 páginas.

El vocero de Havenpark, Josh Weiss, dijo que la compañía debería cobrar los precios vigentes en el mercado cuando compra un parque al precio justo del mercado. Sin embargo, la compañía se ha movido desde 2020 para limitar los aumentos de alquiler a $50 por mes.

“Entendemos la preocupación que cualquier aumento en el alquiler tendría sobre los residentes, especialmente aquellos con ingresos fijos”, dijo Weiss. “Si bien tratamos de minimizar el impacto, la realidad financiera no cambia”.

La industria de las casas móviles argumenta que las comunidades son la opción de vivienda más asequible y señala que los aumentos de alquiler promedio en los parques de todo el país fueron de poco más del 4 % en 2021. El gasto en mejoras fue de alrededor del 11 %. Dijeron que se necesitaba una inversión significativa para realizar mejoras en los parques antiguos y evitar venderlos.

“Hay algunas personas que ingresan al espacio y nos dan mala fama a todos, pero estos son ejemplos aislados y estas prácticas no son comunes”, dijo Leslie Gooch, directora ejecutiva del Instituto de Vivienda Fabricada, la asociación comercial de la industria.

Ambas partes dijeron que el gobierno podría hacer más para ayudar.

La industria quiere que los fondos de la Administración Federal de Vivienda estén disponibles para los residentes, muchos de los cuales dependen de préstamos de alto interés para comprar casas que cuestan un promedio de $81,900. También quieren que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. permita que los vales de vivienda se utilicen para casas móviles.

Defensores de la población, incluido MHActionQuiere que los legisladores establezcan un tope de alquiler o exijan una razón para aumentar o desalojar: legislación estatal que funcionó en Delaware este año pero fracasó en Iowa, Colorado y montana.

También quieren que Fannie Mae y Freddie Mac condicionen sus préstamos a que los alquileres sigan siendo razonables. Apoyan la compra de los residentes de sus comunidades, que comenzó en New Hampshire y ha crecido a casi 300 parques en 20 estados.

Un portavoz de Freddie Mac dijo que creó una nueva oferta de préstamo que incentiva la protección de los inquilinos, y el año pasado la hizo obligatoria para todas las transacciones futuras de comunidades de casas móviles.

En Ridgeview, no está claro cómo se resolverá la huelga de alquileres.

Cook, que afirma ser el operador de parques de casas móviles más grande de Nueva York y tiene un lema de “Oportunidades excepcionales. Rendimientos extraordinarios”, se negó a comentar. La compañía cerró un fondo de capital privado de $ 26 millones en 2021 que compró 12 parques de Nueva York, pero no estaba claro si uno de ellos era It is Ridgeview.

La población, por su parte, reclutaba. La residente Joyce Biles, de 85 años, comenzó a cortar el césped porque los equipos solo se presentan mensualmente. Gerald Korb, un jubilado de 78 años, dijo que todavía está esperando que la compañía mueva un poste eléctrico y un transformador que teme que caigan sobre su casa durante una tormenta.

“Compré un lugar y ahora nos están cobrando todo esto”, dijo Korb, quien dejó de pagar el alquiler como protesta. “Son agentes inmobiliarios ausentes, eso es lo que son”.

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