Las burbujas inmobiliarias más geniales de Estados Unidos, actualización de julio: subestime los locos aumentos de precios

Salen los primeros indicios de jugo, con un retraso de varios meses.

Escrita por Wolf Richter para WOLF STREET.

Ahora hay señales en todas partes de que el loco mercado de la vivienda está dando un giro. Hoy temprano, la Oficina del Censo reportó algunos datos aterradores sobre las ventas y los precios de las casas nuevas, que cayeron en junio, ya que el inventario subió al nivel más alto desde 2008. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó la semana pasada que las ventas de casas existentes en junio también cayeron. incluso con las acciones subieron. Completando el trío de los informes nacionales de vivienda de hoy se encuentra el índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller.

Todos los indicadores inmobiliarios van a la zaga de la realidad sobre el terreno. Pero el índice S&P CoreLogic Case-Shiller es el que más se rezaga, a pesar de que es quizás el indicador más confiable de los cambios reales en el precio de la vivienda.

Hoy se publicó el índice de mayo de Case-Shiller, que consiste en el promedio de tres meses de ventas de casas cerradas que fueron inscrito en los registros públicos Marzo, abril y mayo son ofertas que se hicieron hace unas semanas, aproximadamente en febrero, marzo y abril.

A principios de febrero, las tasas hipotecarias eran del 3,5%. A mediados de abril, superaron la marca del 5%, aproximadamente el rango que se aplicaba a las transacciones en el marco de tiempo de “mayo” de hoy del índice de precios de la vivienda Case-Shiller (recuadro verde):

Pero los primeros signos de una desaceleración se están filtrando en el índice de precios de la vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller hoy, con ganancias de precios más bajas mes a mes: en mayo (marzo, abril y promedio de mayo), el índice subió un 1,5% desde abril. , frente a las ganancias del 2,3% y el 2,6% de los dos meses anteriores.

En algunos mercados, las ganancias mensuales de precios seguían siendo enormes. En otros, fue mucho menor: +0,5 % en Seattle, +0,6 % en San Diego, +0,9 % en los precios de las viviendas en San Francisco, y los precios de los apartamentos se mantuvieron estables.

Las ganancias anuales del índice nacional Case-Shiller se redujeron al 19,7 %, después de estar por encima del 20 % en los tres meses anteriores.

Metro de San Diego: Los precios de las viviendas unifamiliares aumentaron un 0,6 % en mayo con respecto al mes anterior, lo que fue solo una pálida imitación del salto del 4,5 % en febrero y el salto del 3,7 % en marzo. En el gráfico, apenas se puede ver un ligero repunte hoy en comparación con los picos de meses anteriores.

Esa ganancia del 0,6 % redujo la ganancia interanual al 25,6 %, lo que sigue siendo ridículo, pero por debajo del +29 % de los últimos meses.

El valor del índice 428 para San Diego significa que los precios de las viviendas han subido un 328 % desde enero de 2000, cuando el índice se fijó en 100, a pesar de la caída en el medio (la inflación del IPC fue del 75 % durante el mismo período). Esto corona a San Diego con la burbuja inmobiliaria más asombrosa de esta lista, seguida de Los Ángeles y Seattle.

Metro de Los Ángeles: +1.1% en mayo desde abril, aún enorme, pero menos que salta por encima del 3% en febrero y marzo. Esto redujo el repunte año tras año a +21,7%.

Un valor de índice de 423 indica que los precios de las viviendas han aumentado un 323 % desde enero de 2000, lo que convierte al metro de Los Ángeles en la segunda burbuja inmobiliaria más sorprendente de esta lista:

Metro de Seattle: +0,5% en el mes, frente a una subida del 5,6% en marzo y del 4,4% en febrero. Esto redujo el aumento interanual al 23,4 %, por debajo del 26,1 % de abril y el 27,7 % de marzo:

No es un milagro sino la inflación del precio de la vivienda. El indicador Case-Shiller utiliza el método de “pares de ventas”. Las ventas en el mes actual se comparan con las mismas casas que se vendieron anteriormente. Por ejemplo, los cinco condados del Área de la Bahía de San Francisco tienen entre 3000 y 5500 “pares de ventas” cada mes, según la temporada. Los cambios de precios dentro de cada par de ventas se incorporan luego al índice metropolitano y se realizan ajustes para mejoras en el hogar (metodología). De esta forma, el indicador rastrea el cambio en dólares que se tardó en comprar mismo vivienda a lo largo del tiempo, lo que la convierte en una medida de la inflación del precio de la vivienda.

Área de la Bahía de San Francisco (Cinco condados que cubren San Francisco, parte de Silicon Valley, parte de East Bay y parte de North Bay): +0,9 % para el mes, por debajo de las ganancias de +2,1 %, +4,3 %, +3,7 % en meses anteriores. Esto redujo el aumento interanual al +20,9 %, por debajo del +22,9 % y el +24,1 % de los dos meses anteriores:

Metro de Miami: +2,8% para el mes, por debajo del +3,4% y +3,6% en los dos meses anteriores. Pero sin recesión, año tras año: +34,0 %, frente al +33,3 % del mes anterior, el aumento más rápido en los datos durante el año:

Área metropolitana de Tampa: + 2,8% en el mes, por debajo del 3,0% y 3,7% de los meses anteriores. YoY: +36,1%, por encima del +33,3% en abril, un nuevo récord en los datos:

Metro Fénix: +2,5% para el mes, como en abril, y por debajo del +3,0% en marzo. ¡Esto redujo el aumento anual a +29,7%, el primer mes desde junio de 2021 por debajo del +30%!

Metro de Pórtland: +0,9% en el mes, por debajo del +2,2% y +2,9% de los meses anteriores. Esto redujo la ganancia anual a +17,4%, desde +19,1% en abril:

Metro de Boston: +1,9% en el mes, por debajo del +2,8% y +2,6% de los meses anteriores. Sobre una base anual, el índice saltó un 15,7% en comparación con el 15,1% de abril:

Metro de Washington D.C.: +1,1% en el mes, por debajo del +1,9% y +2,9% de los dos meses anteriores. Esto redujo la ganancia anual a +12,2% desde +12,7% en abril:

Metro de Denver: +1,1% para el mes, por debajo del +2,5% y +4,5% en los dos meses anteriores. Esto redujo la ganancia anual a +22,2% desde +23,6% en abril:

Metro de Las Vegas: +2,1% en el mes, por debajo del +2,3% y +3,1% de los meses anteriores. Esto redujo la ganancia anual a +27,4%, por debajo del +28,4% de abril:

Metro de Dallas: +2,6% para el mes, por debajo de +3,2% y +4,3% en los meses anteriores; Manteniendo las ganancias anuales más o menos constantes en +30.8%:

metro de nueva york, Mercado amplio en distancia de viaje diario a la ciudad de Nueva York: +1,6 % en el mes, por debajo del +2,0 % de abril. Sobre una base anual, el índice ha subido un 14,5%, casi lo mismo que en abril.

Con su valor de índice de 272, el área metropolitana de Nueva York ha visto una inflación de precios de viviendas del 172 % desde enero de 2000. Las 20 ciudades restantes de Case-Shiller (Chicago, Charlotte, Minneapolis, Atlanta, Detroit y Cleveland) han experimentado una inflación de precios de viviendas más baja y no no califican para esta brillante lista.

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