Los nuevos datos del mercado de la vivienda revelan un cambio sorprendente, ya que estas 21 áreas clave de las 50 principales muestran caídas de precios para junio

Finalmente sucede. Después de subir un 40 % desde los niveles previos a la pandemia en la mayor recuperación en décadas, los precios de las viviendas alcanzaron su punto máximo en junio y comenzaron a caer en julio. Ese es el sorprendente y sorprendente cambio revelado en un nuevo conjunto de datos que acaba de presentar el Centro de Vivienda del American Enterprise Institute, una de las fuentes más importantes de cifras ciudad por ciudad en todo lo relacionado con la vivienda, desde la apreciación hasta el inventario y la originación de hipotecas. “El mercado acaba de llegar a un punto de inflexión”, dice Ed Pinto, director del Centro de Vivienda AEI. Los precios seguirán cayendo a nivel nacional de agosto a diciembre. Es probable que veamos una caída en aproximadamente cuatro de cada cinco estaciones de metro en los próximos meses”.

Hasta ahora, la AEI ha estado midiendo los precios principalmente año tras año. Según esa medida, la vivienda todavía se ve fuerte en junio. Ese mes, la AEI descubrió que el valor de la vivienda promedio había crecido un 15 % a partir de junio de 2021. Pero sus datos también mostraron que durante un período de 12 meses, la “apreciación del precio de la vivienda”, o HPA, se estaba desacelerando rápidamente. cayendo significativamente desde un pico de 17.5 % en abril. La pregunta que este retiro planteó a los propietarios de viviendas en Estados Unidos: ¿Qué está pasando? Inmediatamente¿Semana tras semana o mes tras mes? ¿Es posible que los precios en mi ciudad, en Atlanta, Phoenix o Raleigh, estén realmente mirando fijamente? ¿soltar?

Los nuevos datos de AEI responden a esta consulta. La métrica muestra los cambios de precio de un mes a otro. Por lo tanto, los números brindan una mirada de cerca de cuándo rotaron los patrones, cuánto y qué predijeron los movimientos. Es una guía para leer el pulso del mercado. Los números de AEI se basan en los cierres reales del mes, según se informa en los registros públicos. Pinto publica una metodología que compara las ventas de casas de calidad similar, eliminando las distorsiones causadas por los cambios en la “combinación” de ventas, por ejemplo, un aumento engañoso de los precios promedio como un mayor porcentaje de casas caras vendidas en junio que en mayo.

Una asombrosa cantidad de mercados ya están registrando caídas

La AEI calculó las cifras de los 50 mercados inmobiliarios más activos del país. La tabla AEI, “Precio estimado de la vivienda (mes por mes)” muestra los cambios de mes a mes desde principios de 2019 hasta junio de este año. Comencemos con los datos nacionales. El mercado en general ha estado en un alboroto implacable, durante mucho tiempo, con precios cayendo solo dos veces en ese período, cada vez en solo un 0,1%. Recientemente, en enero, el HPA mensual en Estados Unidos fue del 2,6 %, y en mayo cayó al 1,1 %, aún sólido. Pero en junio, la estimación cayó a solo 0,2%.

Detrás de esta transformación nacional hay retrocesos impresionantes en ciudades dispersas que prosperaban hace solo unos meses. En junio de 2021, solo cuatro estaciones de metro mostraron una caída en los precios desde mayo y el año pasado, la única perdedora de mayo a junio fue Louisville con un exiguo 0,1 %. En abril, ninguno de los 50 metros se había derrumbado desde marzo. Pero en junio de este año, al menos 21 ubicaciones sufrieron las caídas de precios de mayo, algunas de ellas significativas. En general, las caídas más pronunciadas se produjeron en los mercados caros de la costa oeste, así como en las áreas metropolitanas del oeste que ganaron legiones de compradores gracias a la inmigración masiva de California. Once de los títulos más exitosos encajan en esta categoría. San Francisco fue el mayor perdedor con -3,8%, seguido de San José (-3,2%). Otras ciudades del oeste con descensos significativos incluyeron Seattle (-1,8 %), Los Ángeles (-1,5 %), Portland (-1,3 %), Denver (-0,9 %) y Phoenix (-0,6 %). Casi todas esas áreas metropolitanas han estado oscilando últimamente en febrero, con San Francisco un 2,8% más que en enero, San José un 3,9% y Seattle un 3,5%.

“La tendencia más clara es el repliegue en estas ciudades de la costa oeste y aquellas que se han visto afectadas por la locura de California”, dice Pinto. En estos lugares, los aumentos masivos de precios en los últimos dos años, desde niveles que ya eran caros, han reducido tanto la asequibilidad que las filas de compradores que se reducen rápidamente están alcanzando valores a pesar de la caída del tamaño de las casas en venta. Desde el cuarto trimestre de 2019 hasta el primer trimestre de este año, los precios aumentaron de $1,2 millones a $1,6 millones en San Joe, de $575 000 a $819 000 en Seattle, de $466 a $623 000 en Denver y de $340 $1000 a $516 000 en Phoenix. Los únicos mercados occidentales que aún mostraban fortaleza eran Las Vegas, un lugar atractivo pero capaz de registrar un aumento del 0,2 % durante mayo, y Boise, donde los precios cayeron un 1,8 %, manteniendo un récord de progreso constante mes a mes. Boise continúa prosperando como un destino preferido para los refugiados de California que trabajan desde casa y que pueden vender una casa como, por ejemplo, San José, obtener una vivienda mucho más grande a la mitad del costo en su ciudad aprobada y aún desembolsar cientos de miles. de dólares

En los últimos meses, los mercados más calientes se han reunido bajo los rayos del sol. Cape Coral, que ha estado puntuando año tras año en el rango promedio del 30%, está disminuyendo rápidamente (puede leer mi artículo reciente sobre el mercado de Cape Coral aquí). Volcó su ganancia del 2,8% de abril a mayo a un 1,0% negativo en junio. Tampa, Northport, Orlando, Jacksonville y Miami se retractaron de los aumentos de febrero, pero aun así avanzaron entre 0,2% y 1,1%.

Por el contrario, varias áreas centrales más antiguas que no experimentaron aumentos significativos de precios han mostrado una resistencia notable, por una sencilla razón: muchas siguen siendo relativamente baratas. St. Louis, Nashville, Boston, Providence, Filadelfia, Kansas City, Columbus y Nueva York se clasificaron entre los 10 primeros en ganancias de mayo y junio. Empató en el primer lugar con Boise the Big Apple, que tiene un aumento mensual del 1,8% y es uno de los pocos activistas que aparece en una trayectoria ascendente.

El descubierto de junio cambió radicalmente el panorama para este año y 2023

Pinto también echa un vistazo más de cerca a la dirección en la que se dirigen los precios al estudiar los datos de “bloqueo de precios” de Optimal Blue. Estos números reflejan los precios de los contratos de ventas que se cerrarán en aproximadamente 90 días. Para Pinto, la tendencia de bloqueo de precios se refiere a precios más bajos, a nivel nacional, de julio a diciembre de 2022. “Esperamos que el HPA del mes nacional se vuelva negativo en julio por primera vez en años”, dice. A partir de ahí, los precios deberían caer entre un 3 % y un 5 % desde los niveles de junio para finales de año. Estos aumentos agregados se acumularán gradualmente durante los siete meses de junio a diciembre”. Para finales de año, Pinto espera que los precios de las viviendas se mantengan entre un 4 % y un 6 % por encima de diciembre de 2021, pero es probable que sigan en una trayectoria descendente.

Pinto predice que si los precios generales bajan alrededor de un 4% entre aquí y el final del año, muchos más distritos centrales que los 21 que fueron negativos en junio pronto registrarán caídas de mes a mes. “No me sorprendería si viéramos algunos meses en 40 ciudades experimentando descensos”, dice.

Entonces, ¿dónde ve Pinto la dirección de los valores en 2023? Parece que si los precios caen en diciembre, seguirán cayendo durante la mayor parte de 2023. Pero ese no es necesariamente el escenario más probable, dice Pinto. “Hemos visto caer las tasas hipotecarias en las últimas semanas del 6% a alrededor del 5,5%”, dice Pinto. “Si las tasas de interés continúan cayendo, eso dará un impulso al alza”. Señala que aunque las existencias están creciendo, las existencias siguen siendo muy pequeñas. “Todavía estamos cerca de un mes sin suministro en el nivel de demanda actual”, dice. “Para que los precios bajen, necesitaremos ver siete ‘meses de exhibición’, y eso puede estar muy lejos”. Para Pinto, es muy probable que una combinación de tasas estables o decrecientes y volúmenes limitados de viviendas en venta puedan sostener ganancias de entre 4% y 6% el próximo año.

Sin embargo, Pinto dice que no ha sido difícil predecir el futuro de la vivienda. “Hay muchos factores que tiran y empujan en diferentes direcciones”, dice. “Mi bola de cristal se está volviendo borrosa”. Los nuevos números mensuales de AEI permiten a los propietarios ver la trayectoria del mercado, no solo durante períodos prolongados, sino también a medida que evoluciona. La gente está muy preocupada por lo que significan los tiempos turbulentos de hoy para el futuro de su mayor activo. Quieren saber si el valor de su finca de las colonias ha disminuido o mermado en los últimos 30 días. Ahora pueden. Los números de AEI no dan a los propietarios una bola de cristal. Pero seguir los nuevos datos de AEI mantendrá su aprobación en el pulso del mercado para un mercado que, para la mayoría de los estadounidenses, es aún más importante para todos los demás.

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