La corrección del mercado inmobiliario da un giro inesperado

La Reserva Federal tiene un libro antiinflacionario simple. Es así: siga presionando al alza las tasas de interés hasta que el gasto de las empresas y los consumidores en toda la economía se debilite y la inflación disminuya.

Históricamente, la guía antiinflacionaria de la Reserva Federal siempre ha asestado un golpe especialmente duro al mercado inmobiliario de EE. UU. Cuando se trata de transacciones de vivienda, los pagos mensuales lo son todo. Y cuando las tasas hipotecarias suben, que es lo que sucede una vez que la Fed busca la inflación, esos pagos a los nuevos prestatarios aumentan. Esto explica por qué, una vez que las tasas hipotecarias aumentaron esta primavera, el mercado de la vivienda cayó en una pausa en el sector de la vivienda.

Pero este parche residencial puede perder pronto alguno vapor.

Durante la última semana, las tasas hipotecarias han caído rápidamente. A partir del martes, la tasa hipotecaria de tasa fija promedio a 30 años se mantuvo estable en 5.05%, por debajo de junio, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron un máximo de 6.28%. La caída de las tasas hipotecarias proporciona un alivio inmediato a los compradores de viviendas marginales. Si el prestatario saca una hipoteca de $500,000 en junio a una tasa de 6.28%, pagará $3,088 por mes en capital e intereses. A una tasa del 5,05 %, ese pago será de solo $2699. En el transcurso del préstamo a 30 años, eso representa un ahorro de $140,000.

¿Que esta pasando? Con la llegada de datos económicos débiles, los mercados financieros están ampliando la recesión de 2023. Esto ejerce una presión a la baja sobre las tasas hipotecarias.

“El mercado de bonos está valorando una alta probabilidad de una recesión el próximo año, y que la recesión económica hará que la Fed cambie de rumbo y recorte [Federal Funds] tasas de interés”, dice Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics suerte.

Si bien la Reserva Federal no establece las tasas hipotecarias directamente, sus políticas influyen en la forma en que los mercados financieros valoran tanto el rendimiento del Tesoro a 10 años como las tasas hipotecarias. Anticipándose a una tasa más alta de los fondos federales y al endurecimiento monetario, los mercados financieros están aumentando tanto el rendimiento del Tesoro a 10 años como las tasas hipotecarias. Anticipándose al recorte de tasas de los fondos federales y la flexibilización monetaria, los precios del mercado financiero han reducido tanto el rendimiento del Tesoro a 10 años como las tasas hipotecarias. Esto último es lo que vemos ahora en los mercados financieros.

Con las tasas hipotecarias aumentando a principios de este año, Decenas de millones de estadounidenses han perdido su elegibilidad para préstamos inmobiliarios. Sin embargo, a medida que las tasas hipotecarias comienzan a disminuir, millones de estadounidenses están recuperando el acceso a las hipotecas. Esta es la razón por la que muchos profesionales de bienes raíces alientan tasas hipotecarias más bajas: deberían ayudar a aumentar la actividad de compra de viviendas.

Si bien las tasas hipotecarias más bajas indudablemente empujarán a más compradores laterales a volver a las viviendas abiertas, no piense todavía en el final de la corrección inmobiliaria.

“La conclusión es que la reciente caída en las tasas hipotecarias ayudará a los márgenes, pero el mercado inmobiliario seguirá bajo presión con tasas hipotecarias del 5 % (ventas más bajas, crecimiento más lento del precio de la vivienda)”, escribió Bill McBride, autor de The Economy. Blog Riesgo Calculado, en su boletín de los martes. ¿la razón? Incluso con las tasas hipotecarias un punto porcentual por debajo, la asequibilidad de la vivienda sigue siendo históricamente baja.

“Si incluimos el aumento en los precios de las viviendas, los pagos aumentan en más del 50% año tras año en la misma casa”, escribió McBride.

Hay otra razón por la que los especuladores de bienes raíces no deberían confiarse demasiado: si los temores de recesión, que ayudan a bajar las tasas hipotecarias, son ciertos, podría causar una mayor debilidad en el sector. Si alguien tiene miedo de perder su trabajo, no saltará al mercado de la vivienda.

“Si bien las tasas más bajas son positivas en sí mismas para la vivienda, este no es el caso cuando van acompañadas de estancamiento y un rápido aumento del desempleo”, dice Zandi. suerte.

¿A dónde irán las tasas hipotecarias a partir de aquí?

Los investigadores del Bank of America creen que existe la posibilidad de que el rendimiento del Tesoro a 10 años caiga del 2,7 al 2,0 % en los próximos 12 meses. Esto puede hacer que las tasas hipotecarias bajen entre 4% y 4.5%. (La trayectoria de las tasas hipotecarias está estrechamente relacionada con la trayectoria del Tesoro a 10 años).

Pero hay un gran comodín: la Reserva Federal.

La Fed claramente quiere frenar el mercado inmobiliario. La reactivación de la vivienda durante la pandemia, durante la cual los precios de las viviendas aumentaron un 42 % y la construcción de viviendas alcanzó un máximo de 16 años, fue uno de los factores que impulsaron la alta inflación. Se supone que la disminución de las ventas de viviendas y la disminución de la construcción de viviendas aliviarán el exceso de oferta de viviendas en los Estados Unidos. Ya lo estamos viendo: el colapso de la vivienda está comenzando a traducirse en una caída en la demanda de todo, desde estructuras de madera hasta gabinetes y ventanas.

Pero si las tasas hipotecarias caen demasiado rápido, una recuperación del mercado inmobiliario podría arruinar la lucha de la Fed por la inflación. Si eso sucede, la Fed tiene “poder de fuego” monetario más que suficiente para volver a presionar al alza las tasas hipotecarias.

“Ya sea que estemos técnicamente en recesión o no, eso no cambia mi análisis. Estoy centrado en los datos de inflación… Y hasta ahora, la inflación sigue sorprendiéndonos al alza”, Neil Kashkari, presidente de la Reserva Federal. Bank of Minneapolis, le dijo a CNN.BBS el domingo: “Estamos comprometidos a reducir la inflación. Y haremos lo que tengamos que hacer”.

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