¿Qué es mejor alquilar que comprar en la región del Golfo? Esto es lo que dicen los datos básicos

Además, esta brecha, llamada relación precio-alquiler, es mayor en las áreas metropolitanas de San Francisco y San José que en cualquier otro lugar del país, según el análisis de Moody’s. La última vez que el índice alcanzó casi este nivel fue antes de que estallara la burbuja inmobiliaria a principios de la década de 2000, lo que desencadenó la Gran Recesión.

¿Significa esto que alquilar es mejor que comprar ahora en la región del Golfo? Dado que las altas tasas de precio de alquiler se consideran indicadores potenciales de burbujas inmobiliarias, ¿qué significa eso hacia dónde podrían dirigirse los precios de las viviendas?

Aquí hay un vistazo a los datos y lo que dicen los analistas.

¿Cómo funciona la relación precio-alquiler?

La relación precio-alquiler es una medida comúnmente utilizada del costo relativo de alquilar frente a ser propietario de una vivienda.

Las matemáticas funcionan así: tome el precio promedio de una vivienda en un área en particular y divídalo por el alquiler anual promedio.

Esta ecuación produce el número conocido como la relación precio-alquiler. Los números más bajos indican que ser propietario es más barato que alquilar en un mercado en particular. Los números más altos indican que el costo de propiedad es más alto que el costo del alquiler.

El umbral principal en el que las cosas cambian es el rango de 15 a 20, dijo Chris Deritis, economista jefe adjunto de Moody’s Analytics.

La “regla general ideal” de 15, dijo, “tiende a correlacionarse con pagos de hipoteca que son asequibles para casi todos los hogares y una tasa de alquiler que también es asequible para la mayoría de los inquilinos”. (Tenga en cuenta que la relación compara los costos de alquiler y propiedad dentro de un mercado; no indica nada sobre la asequibilidad de comprar o alquilar en ese mercado en comparación con otros).

Cuando la proporción está por encima de 20, surgen preocupaciones sobre la asequibilidad relativa de poseer, y los datos de Moody’s de las últimas dos décadas muestran que tanto en las áreas de San Francisco como de San José, la proporción ha excedido constantemente ese punto de referencia.

Tendencias en la región del Golfo y EE. UU.

DeRitis calculó las proporciones para el período 2000-2022 utilizando los precios promedio de viviendas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y los costos de alquiler anuales promedio para cada mercado. Señaló que los precios de la vivienda pertenecen a viviendas unifamiliares y los precios de alquiler son específicos de grandes edificios residenciales.

Los datos muestran que en el área metropolitana de San Francisco, que incluye los condados de San Francisco y San Mateo, el porcentaje se mantuvo por encima del umbral de 20 durante todo el período. La relación precio-alquiler de San Francisco ha estado muy por encima de la cifra nacional (el doble ya veces casi el triple de la relación de EE. UU.) durante todo el período.

La proporción en EE. UU. osciló entre 22,1 en 2005 y 14,2 en 2011; estas cifras reflejan la burbuja inmobiliaria nacional y el colapso que siguió. Los datos más recientes, al 31 de marzo de 2022, muestran la proporción de EE. UU. en 19,9, que se encuentra en el extremo del rango del umbral de precio de alquiler.

El porcentaje más bajo registrado en el área de San Francisco durante el período analizado fue de 25,6, llegando el 30 de junio de 2001, en medio del estallido de la burbuja de las puntocom. Durante la pandemia, la proporción se disparó a niveles récord, alcanzando un máximo de 58,8 el 21 de junio de 2021, superando el máximo anterior de mediados de la década de 2000, cuando los precios de las viviendas se dispararon durante la burbuja inmobiliaria que estalló en 2007-08.

El pico del área metropolitana de San José fue el más alto con 59,8, alcanzado el 31 de mayo de 2022.

Deritis dijo que la relación precio-alquiler en San Francisco y San José “siempre ha sido mucho más alta” que en otras partes del país. Una de las razones principales, dijo, es la alta demanda debido a la escasez relativa, en parte debido a las regulaciones gubernamentales y las restricciones de cumplimiento que impiden una mayor construcción.

Entre los grandes mercados de los Estados Unidos, los mercados de California dominan los diez primeros: San José estaba en la parte superior seguido de San Francisco, Anaheim y Oakland. Salt Lake City quedó en quinto lugar, seguido por Denver, San Diego y Seattle. Oxnard en el condado de Ventura ocupó el noveno lugar y Tacoma, Washington, está en la lista en el puesto número diez.

La relación precio-alquiler en algunos de estos mercados, incluidos Los Ángeles y Miami, también creció durante la pandemia, acercándose a los niveles alcanzados durante el auge inmobiliario de mediados de la década de 2000.

¿Cuánto tiempo puede durar?

Dada la fuerte caída en la relación precio-alquiler después del reciente colapso de la vivienda, ¿deberían preocuparse los propietarios y compradores en el Área de la Bahía de que las cifras actuales también sugieran que el mercado está al límite?

“Definitivamente es alto en comparación con la historia”, dijo Deritis sobre las proporciones actuales del área.

Sin embargo, agregó que si bien existe un “debate en curso” sobre el tema, cree que es probable que los precios de las viviendas en el Área de la Bahía no bajen en el corto plazo.

“Creo que (la relación) es sostenible para el mercado tal como está, dados los ingresos y el perfil de las personas que viven allí”, dijo. “El mercado ha sido capaz de mantener estos precios y estas rentas”.

En lugar de un accidente, dijo Deritis, se espera una corrección. Podría conducir a un crecimiento más lento del precio de la vivienda, o incluso a una disminución del 5% al ​​10%, dijo.

Es probable que cualquier cambio en las tendencias del teletrabajo afecte el mercado de la vivienda, dijo Deritis. Si muchos empleados corporativos del Área de la Bahía permanecen permanentemente fuera, podría “aliviar algo de presión” y “eliminar algo de demanda” de vivienda en general, especialmente si se mudan fuera del área, como muchos lo han hecho durante la pandemia.

Sin embargo, aquellos que no pueden trabajar de forma remota pueden aumentar la demanda de alquileres, y los trabajadores de mayores ingresos pueden tener un mayor impacto en el mercado de compra de viviendas, ya sea que trabajen de forma remota o no.

De todos modos, el Área de la Bahía todavía tiene una “demanda acumulada” de viviendas, dijo Deritis, por lo que no espera ningún “cambio significativo”.

“Todavía hay muchas personas que quieren vivir en el Área de la Bahía, incluso si tienen la opción de trabajar de forma remota”, dijo Deritis. “Por esta razón, esperamos una moderación en los precios y las rentas en lugar de un colapso repentino”.

¿Qué significan los números para ti?

Para las personas que toman la decisión de alquilar o comprar, la relación precio-alquiler debería ser solo una pieza de información para informar la decisión, dijo Deritis.

Una cosa a tener en cuenta, dijo, es que los alquileres y los precios de las viviendas no necesariamente se mueven a la par.

“Se puede llegar a un nivel alto del precio del alquiler si los precios suben más rápido que los alquileres”, dijo. Los precios pueden bajar, pero los alquileres bajan más rápido. Parte de esa dinámica es importante aquí”.

Además, de manera crucial, si bien la proporción puede indicar la brecha relativa entre el costo de su hipoteca mensual y el pago de su alquiler, no le dirá cuál es realmente más caro para usted.

Incluso si la relación es favorable, otras variables incluyen las tasas de interés, los ingresos, la perspectiva financiera a 10 años, los costos fijos asociados con las compras, las expectativas del mercado laboral y si planea permanecer en un área a largo plazo.

“No es una ecuación simple, pero definitivamente es una buena regla general para indicar si el mercado parece sobrecalentado o no”, dijo Deritis.

Kelly Huang es redactora del San Francisco Chronicle. Correo electrónico: kellie.hwang@sfchronicle.com Twitter: Tweet incrustado

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