Su mercado inmobiliario local acaba de transformarse: estos dos mapas interactivos muestran exactamente qué tan rápido

Histórico. Esta es la mejor manera de describir el ritmo al que se ha desacelerado el mercado inmobiliario estadounidense este verano.

Basta con mirar los datos de inventario de julio. Los listados activos en realtor.com aumentaron 128 200 en el último mes a 747 500. Este es el salto más grande en la base de datos del sitio desde 2016. El récord anterior fue en mayo de 2022 (+106 900 viviendas), que fue casi superado por junio Salto 2022 (+102.900 viviendas).

Si bien las existencias suelen aumentar en esta época del año, la estacionalidad por sí sola no puede explicar este salto. El culpable es el enfriamiento constante de la carcasa. En pocas palabras: vemos cómo el mercado inmobiliario de EE. UU. cambia de un auge inmobiliario pandémico a un colapso inmobiliario pandémico.

El aumento de las tasas de interés, incluso después de tener en cuenta la caída reciente, combinado con precios más altos de la vivienda, ha elevado el costo de propiedad de la vivienda un 30 % desde principios de año. Al mismo tiempo, la preocupación pública por la economía, la seguridad laboral y la inflación juega un papel en la mentalidad del consumidor”, dijo Ali Wolff, economista jefe de Zonda, suerte. “muchos [buyers] Se encontraron discutiendo si querían hacer una de las compras más grandes de sus vidas hoy o si preferían esperar”.

El aumento de las tasas hipotecarias ha llevado a todo el mercado inmobiliario de EE. UU. a un modo de enfriamiento, pero algunos mercados se enfrían más rápido que otros. Algunos incluso han visto que los niveles de inventario alcanzan un nivel en el que pueden comenzar a disminuir los precios de la vivienda.

vamos a ver.

De los 917 mercados inmobiliarios regionales que realiza un seguimiento de realtor.com, 898 experimentaron un aumento en los niveles de inventario (la cantidad de listados sin vender) entre marzo y julio. De esos, 346 mercados vieron al menos un aumento del 100%. En 57 mercados, el inventario aumentó más del 200%. Incluye Idaho Falls, Idaho (aumento del 387%); Ogden, Utah (aumento del 372 %); Provo, Utah (aumento del 371%); Coeur d’Alene, Idaho (aumento del 365%); Salt Lake City (aumento del 355%).

Está claro que los mercados inmobiliarios regionales en Mountain West, Southwest y Southeast están experimentando las correcciones más rápidas. Varios de estos mercados, como Austin y Phoenix, se encuentran entre los lugares a los que se dirigen los promotores de epidemias. Estos mercados han atraído a una multitud de profesionales de cuello blanco que se han dado cuenta de que COVID-19 les ha dado la capacidad de trabajar de forma remota de forma permanente. Irónicamente, muchos de los mercados de los que huyeron, como San Francisco y Seattle, también están experimentando correcciones rápidas.

“Se ha sentido que el mercado ha estado en caída libre para algunos mercados en las montañas del sudeste y del oeste durante los últimos meses con cancelaciones más altas, casas que permanecen en el mercado por más tiempo y más casas con precios más bajos”, dice Wolf. “En algunos de los mercados más afectados, hay señales de que la demanda de vivienda está comenzando a estabilizarse, aunque a niveles más bajos en comparación con lo que hemos visto en los últimos dos años. La confianza del consumidor y la asequibilidad de la vivienda serán los indicadores clave para ver cuánto tiempo continúa esta tendencia”.

Si bien los niveles de existencias están aumentando rápidamente (un 96 % más desde marzo de 2022), todavía están muy por debajo de los niveles previos a la pandemia. A nivel nacional, las cotizaciones activas en julio de 2022 fueron un 44 % más bajas que en julio de 2019.

De los 917 mercados que rastrea realtor.com, 35 tienen niveles de existencias por encima de julio de 2019. Eso es más alto que en junio, cuando solo 18 mercados estaban por encima de los niveles de existencias antes de la pandemia. Sin embargo, muestra que todavía tenemos un largo camino por recorrer hasta que podamos volver a la vida normal.

Pero el equilibrio puede estar en camino pronto. Logan Mohtashami, analista jefe de HousingWire, cree que podemos alcanzar los niveles de existencias previos a la pandemia en 2023. De cara a 2022, Mohtashami tenía “tasas de equipo más altas”. En su opinión, el aumento de las tasas hipotecarias era la única forma de sacarnos del mercado inmobiliario “sobrecalentado”, donde los niveles de inventario históricamente ajustados han dado a los compradores de viviendas pocas opciones más que participar en guerras de ofertas.

Otra razón para esperar más inventario: los constructores de viviendas actualmente tienen un número récord de viviendas en construcción y un número récord de viviendas en construcción sin vender. Estos constructores ya están luchando por vender. A medida que estas nuevas viviendas llegan al mercado, algunos mercados inmobiliarios regionales pueden experimentar un exceso de oferta temporalmente.

“Creo que existe plena conciencia de que en algunos mercados, un aumento en el inventario puede ocurrir en un mal momento, un momento en que la demanda ha caído significativamente”, dijo Wolff a Fortune. “Se cree que la vivienda está por debajo de la oferta estructural, pero corremos el riesgo de encontrar más casas en el mercado que compradores en el corto plazo debido a factores cíclicos”.

Los mercados de rápido crecimiento como Atlanta, Austin, Dallas, Houston y Phoenix son particularmente vulnerables al exceso de oferta temporal.

separado de los fundamentos económicos

Los mercados inmobiliarios regionales, que se han vuelto los más desvinculados de los fundamentos económicos, ahora están experimentando una calma más rápida. Estos mercados burbujeantes o espumosos, incluidos lugares como Denver y Nashville, simplemente han visto dispararse los precios de las viviendas durante la pandemia. Una vez que las tasas hipotecarias históricamente bajas desaparecieron esta primavera, los compradores potenciales comenzaron a sentir todo el peso de los precios récord de las viviendas. Esto ha provocado que algunos compradores cancelen o pausen su búsqueda.

Simplemente sobrevaluar los fundamentos económicos subyacentes no garantiza una corrección del precio de la vivienda. Históricamente, sin embargo, los mercados inmobiliarios fuertemente “sobrevaluados” corren un mayor riesgo de caída de los precios de las viviendas. Según Moody’s Analytics, es muy probable que los precios de la vivienda caigan entre un 5% y un 10% en los mercados inmobiliarios regionales que actualmente están “sobreestimados” en más del 25% durante los próximos 12 meses.

Según John Burns Real Estate Consulting, ya hemos visto que algunos mercados inmobiliarios, como el de Las Vegas, alcanzan niveles de oferta de inventario que hacen que los precios de la vivienda probablemente bajen.

Pero al menos a nivel nacional, los expertos de la industria tienen sentimientos encontrados acerca de la caída de los precios de las viviendas.

Los modelos de pronóstico producidos por la Asociación de Banqueros Hipotecarios, Fannie Mae, Freddie Mac, Core Logic y Zillow han hecho subir los precios de las viviendas en EE. UU. durante el próximo año. Mientras tanto, John Burns Real Estate Advisors, Capital Economics, Zelman & Associates y Zonda actualmente pronostican modestas caídas en los precios de las viviendas. Esto no es un consenso.

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